副業 収支報告など

不動産投資・不動産投資面談とは?基本的なこと、仕組みから説明します

皆さん、副業の一つとして、「不動産投資」という言葉を聞いたことはありますでしょうか。

聞いたことはあるけどよく分からないな、と思われていたり、何か怪しそうだな、と感じてらっしゃる方も多いかと思います。

私も、不動産投資の仕組みなどを理解するまでは、怪しいな、本当に儲かるものなのか不安だな、と思っておりました。しかし、理解した今では、不動産投資が投資としてメリットがあるものだと感じております。

この記事では、不動産投資とはどういったものなのか、基本的な仕組みから、説明していきます。

不動産投資を一言で言うと?

まず初めに、不動産投資が何か、一言で表すと、

建物などを購入し、第三者に貸し出し得る家賃収入や、売却したときの収入を狙う投資

となります。今のところ、

・不動産投資は、不動産を購入するもの

・不動産投資は、購入した不動産を第三者に貸し出すもの

という2点を理解いただいていましたら、問題ありません。この後、より詳しい部分を説明していきます。

投資としての不動産投資の立ち位置

不動産投資が、他の投資と比較して、どういったものなのかということを説明いたします。不動産を購入する、と聞くと、かなりリスクのある投資なのでは、と思われる方もいるかと思いますが、他の投資と比較した、不動産投資の立ち位置を、以下の図に示します。

引用 RENOSY マガジン

投資として有名な、FXや、株式投資は、ハイリスク・ハイリターンで、9割の個人投資家が負ける投資と言われています。それに対して、不動産投資は、実はミドルリスク・ミドルリターンと呼ばれている投資なのです。不動産投資が怖い、と思われる方もいらっしゃると思いますが、実は、FXや株式投資のほうがリスクが高いものなのです。

不動産投資の利益の得かた

次に、不動産投資を行うことで、どのようにして利益の得られるのかを説明します。

不動産投資の利益の2パターン

まず、不動産投資では、2パターンの利益の得かたがあります。以下の2つになります。

・インカムゲイン

・キャピタルゲイン

それぞれについて、詳しく見ていきましょう。

インカムゲインとは?

インカムゲインという言葉は、投資全般で用いるのですが、資産を保有することで、安定した現金を継続的に受け取ることのできる現金収入のことをいいます。

不動産投資の場合では、家賃収入が、インカムゲインに該当します。

キャピタルゲインとは?

一方、キャピタルゲインという言葉は、投資全般では、資産を売却したときに、購入費に対して高く売ることが出来た場合に、得られる利益を示します。例えば、20万円で購入した株式が、25万円で売却できた場合、差額5万円がキャピタルゲインとなります。

不動産投資の場合では、購入した不動産価格より、売却時に高く売ることが出来れば、キャピタルゲインを得られたことになります。

どちらで儲けていくべきなの?そんなに簡単なの?

インカムゲインとキャピタルゲインがあることは分かった、でも

ぴよちゃん
どちらで儲けていくべきなの?そもそもそんなに簡単なの?

と思われている方がほとんどだと思います。

ワンルームマンション投資を例として挙げ、説明します。

後ほど説明いたしますが、現段階で年収数千万程度ある場合を除くと、ワンルームマンション投資から始める場合がほとんどであるためです。

基本的には、下の図のような形となります。

①不動産物件価値

②ローン残債

③家賃収入(インカムゲイン)

④毎月のローン返済

① - ② 不動産投資収支

不動産を購入した時、ローンを組むとした場合、購入した瞬間は、(仮に取得時と売却時が同額として)ローンの利率分、投資収支はマイナスとなります。

その後、毎月家賃収入が入ってきますが、ローンの返済も行う必要があります。おおよそ、±1~2万/月で、家賃収入がローン返済より多い物件も数多く見られます。

ローン返済を行うことで、毎月ローンの残債は下がっていくことになります。一方、物件価格は、一般的には年月が経つにつれて少しずつ下がっていくことになります。ですが、基本的にはローン返済のスピードのほうが速いです。

そのため、不動産投資の収支は、図のような形になり、時間が経つにつれて、収支は改善していき、あるタイミングでマイナスからプラスに転じることになります。自分が組んだローンを、購入した物件に住んでいる住居者が支払っているような形となるので、利益が得られるのです。

おおよそ、5~10年でプラスに転じるタイミングが来るのが一般的です。

不動産投資の種類

次に、不動産投資の種類を説明していきます。大きいものを、4つ説明します。年収が数千万円程度ある場合を除き、ワンルームマンション投資から始める方が大多数です。

ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資とは、マンションの1つの部屋を自分のものとして契約するものとなります。

メリットとしては、そこまで高額ではない価格帯であり、銀行からの借り入れのハードルが比較的低いため、サラリーマンを中心に、始めやすいということが挙げられます。

デメリットとしては、この後紹介する3つの内容に対して、インカムゲインが少ないことが挙げられます。

アパート投資(一棟投資)

ワンルームマンション投資より初期費用は多く必要です。

メリットとしては、満室となった場合は、ワンルームマンション投資より多くのインカムゲインを得られることです。

デメリットとしては、初期費用が多く必要なこと、入居者同士のトラブル対応、建物劣化リスクがあることなどが挙げられます。

一戸建て投資

一戸建てを、投資用に購入するものです。

メリットとしては、入居者が一たび付けば、多くのインカムゲインが期待できること、おそらく長期で住んでもらえることです。

デメリットとしては、入居者がいない状態が長く続きがちであること、リフォームなどの修繕費が高額となる可能性があることです。

シェアハウス投資

シェアハウス投資についてのメリット・デメリットは以下となります。

メリットとしては、面積当たりの入居者数が多く設定できるので、多くのインカムゲインを得るチャンスがあることですが、

デメリットとしては、入れ替わりが激しかったり、高額なリフォーム費、入居者のトラブル対応が必要、手間がかかる、などの点が挙げられます。

その他、不動産投資を行うことの魅力・メリット

ここまで、不動産投資がどういったものなのか、ワンルームマンション投資を例として、利益が得られる仕組みを説明してきました。

不動産投資には、利益が得られることに加え、他にも魅力的なことであったり、メリットが存在します。ここからは、利益以外の不動産投資の魅力・メリットを説明します。

他人のお金で投資でき、ローンを家賃で返済できる

一般的に、投資は自己資金によって行うことになるのですが、不動産投資にローンを組み、自己資金以上の金額で投資が出来ます(レバレッジ効果)。

これは、自分の資産が無くても、大きな利益を生み出せるという、不動産投資としての大きなメリットとなります。

節税効果

不動産投資を行うことで、節税効果を得ることが出来ることがあります。節税効果で、年間数万円の効果を得られるといわれています。

生命保険、死亡保険として使用することできる

不動産投資ローンを組む場合、団体信用生命保険にを行う場合、ローン返済期間中に投資家本人が死亡した場合などに、ローンの残高(残債)が0になる。残された家族は、ローン残債が0となった不動産物件が相続されることとなる。不動産を所有し続けて家賃収入を得る、またはマンションを売却して売却益を得ることができ、これは生命保険、死亡保険として大きな効果を発揮します。

インフレへのリスクヘッジが出来る

インフレで現金の価値が下がった場合でも、現物資産のマンションの価値は物価価格とともにスライドするため、目減りしない。例えば、現金預金はインフレした場合に価値が目減りしてしまいますが、不動産投資は物価変動に強いといえます。

不動産投資のデメリット

逆に、不動産投資には以下のデメリットが存在しております。

不動産投資を始める上での初期費用

不動産投資には、初期費用が必要となります。ワンルームマンション投資では初期費用が抑えられる傾向にあり、最低限の初期費用のみとするのであれば、初期費用は数十万円となります。

空室リスク

空室となった場合、インカムゲインが得られなくなってしまい、収支に大きな影響が出てしまうリスクがあります。空室リスクを下げるためには、物件を紹介してくれる仲介業者の中から、入居率が高い仲介業者を選ぶ、出来るだけ都心部の物件を選択する、などが挙げられます。

不動産価格の下落リスク

不動産価格が、購入時より下がってしまうリスクがあります。ただ、物件価格は下がるものとして、不動産投資時の収支予測を立てることが一般的です。

下落額が大きくなさそうな物件を選ぶのが、リスク回避に良い方法かと思います。今後も需要がありそうな場所が良く、一般的には都心部を選ぶのが良いとされております。

天災リスク

不動産物件が天災にあってしまうことによるリスクが存在しています。日本は「災害大国」と呼ばれるほど天災が多い国ですが、その中でも特に地震によるリスクが最も気になるものかと思います。

対策として最も良いのは、分散投資をすることになりますが、マンションを初めて購入する方には分散投資は難しいかと思われます。

そういった場合は、火災保険だけではなく地震保険にも加入しておくこと、新耐震基準を満たしている物件を選択することが重要となってきます。

まとめ

不動産投資とはどういったものか、基本的な部分や、利益の出る仕組みなど、少しは理解いただけましたでしょうか。当記事を読んでいただいた方が、不動産投資に少しでも興味を持っていただき、副業として資産形成に繋がれば良いな、と思っております。

 

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